2023. 6. 20. 23:12ㆍ카테고리 없음
끝도 모르고 오를 것 같았던 부동산 시장은 금리 인상과 함께 순식간에 막을 내리고, 작년 하반기부터 올해 들어서는 전세금이 큰 폭으로 하락하여 역전세 상황이 되었다. 나는 2021년 5월 26일에 현재 살고 있는 아파트에 전세로 들어왔다. 2023년 5월 25일 전세계약 만료일을 앞두고 시세가 1억 정도 차이나는 상황이 되어 전세감액재계약을 진행하게 되었다. 나처럼 전세감액계약을 하는 세입자 분들을 위해 전세감액재계약 과정과 알아두어야 할 중요 내용들을 정리해서 공유한다. 왜냐하면 나도 나름 인터넷에서 자료 찾고 대비한다고 했지만 집주인한테 뒷통수 맞은 부분이 생겼기 때문...!!! 이 글을 읽는 세입자 분들은 내가 당한 일만큼은 최소한 당하지 않으셨으면 한다.
당시 상황과 임대인과 공인중개사가 사기치는 방법, 세입자(임차인)이 꼭 알아야 할 내용, 주의사항을 정리한다.
(핵심 내용만 빠르게 보고 싶으신 분들은 빨간색 밑줄 글씨만 보시면 됩니다.)
[임대인과 공인중개사가 사기치는 방법]
-내가 들어왔을 때의 전세금액과 현재 시세가 1억 정도 차이가 나는 상황이었다. (역전세, 감액을 해야하는 상황)
-나는 집주인과 금액적인 협의가 잘 되지 않을 경우, 계약을 종료할 생각이었으므로 여유있게 계약만료 4개월 전에 집주인에게 연락하였다. (계약만료 6~2개월 전에 연락하면 된다.)
-그 당시 시세는 1억 1천까지 떨어졌지만 집주인이 목돈 구하는게 쉽지 않은 일이다 하소연+ 재정상태가 건실한 집주인 메리트+ 이사가기 귀찮음이 합쳐져서 8천만원 감액으로 협의를 하였다.
-문자로 8천만원 감액으로 계약을 연장하는 것을 확인받아서 증거로 남겼다.
-감액된 내용을 담은 새로운 계약서를 언제 작성할 것인지 집주인이 날짜를 정해서 알려주기로 하였다.
-그런데 계약 종료 1개월을 남긴 시점까지 연락이 오지 않았다!
-내가 먼저 연락하여 새계약서를 쓸 날을 겨우 잡았다. 계약 만료 2주 전이었다. 훗날 돌이켜보니, 계약서를 쓰면서 문제가 생길 경우 세입자가 대처할 시간을 주지 않으려고 일부러 시간을 끈 것은 아닌가 하는 생각이 들었다. 왜냐하면 임대인이 임차인에게 불리한 계약서를 작성하려 하였기 때문이다.
-계약서를 손에 들기 전까지는 절대 안심할 수 없다는 것을 배웠다! 대처할 시간을 충분히 확보한 상황에서 계약서를 쓰자.
-계약만료 2주전, 부동산에서 만나서 새 계약서를 쓰는데 특약사항에서 황당한 문구를 발견하였다.
"본 계약은 계약갱신청구권을 사용하여 계약하는 것"
계약갱신청구권이란 기존 2년이었던 임대차 기간을 임차인이 2년 더 연장할 수 있는 법이다. 한 계약에서 1번 사용 가능하다. 사용하는 시기는 2년 계약 후가 될 수도, 묵시적 갱신이 여러 번 지난 뒤 4년 후, 6년 후가 될 수도 있다. 계약갱신청구권을 사용하여 계약을 연장할 경우, 임대인은 임대료를 5%까지만 인상할 수 있다.(전월세상한제) 이 또한 임대인과 임차인의 협의사항이므로 임차인이 5%인상을 받아들이지 않는다고 해도 임대차 기간은 2년 연장할 수 있다. 계약갱신청구권을 사용한 계약은 계약만료 전이라도 중간에 계약을 해지할 수 있으며 해지통보시점에서 3개월 후 계약이 만료된다.(여기에 전월세신고제까지 더해서 임대차 3법이라고 부른다.)
더 자세한 내용은 부동산대책 정보사이트 정책풀이집(클릭)에서 알아볼 수 있다.
-계약갱신청구권 이슈가 등장할지는 생각하지도 못했기에, 당황했다.
-계약갱신청구권에 대해서 잘 모르는 사람이었다면 그냥 뭣도 모르고 계약서에 싸인할 수도 있는 상황이었다.
-계약갱신청구권은 세입자가 사용한다고 해야만 사용할 수 있는 세입자의 권한인데 부동산과 임대인 쪽에서 제멋대로 사용한다고 적어두었다.
-지금과 같은 역전세 상황에서 계약갱신청구권은 사용하는 의미가 없다. 전세 가격이 오를 경우에 요긴하게 사용할 수 있는 권리다.
-집주인은 내가 나가고 세입자를 새로 구하면 4년 묶이는 건 똑같다. 새로 세입자를 구해야 하는 상황+복비가 들어가는 상황을 안만드는게 이득이다.
-그런데 나는 이미 2년 더 살 생각에 건조기도 사고... 이사갈 계획도 접은 상황이었다.
-내가 이사갈 생각이 없다는 것이 나의 약점이 되었다.
-집주인은 계약갱신청구권을 사용하지 않으면 계약을 연장하지 않겠다고 배짱을 부렸다.
-내가 처음 계약내용을 협의했던 상황->3개월이 지난 상황에 전세가가 2천 정도 소폭 올랐다. 집주인은 새로 새입자를 구해도 손해가 아닌 상황, 나는 그 전보다 비싼 값에 집을 구해야 하는 상황이 되었다. 빡친다.
-그냥 이사를 가버릴까 하는 생각도 들었다. 계약일 맞춰서 내 돈 돌려내라! 그리고 새로 세입자 구해보시지! 역딜이 가능한 상황이다.
-만약 4개월 전이었다면 무조건 계약종료 해버렸을 거다. 그럼 집주인이 매달렸을 것이다.
-계약종료 6~2개월 전, 계약갱신청구권을 사용하지 않고 감액재계약을 하는 것임을 분명히 문자로 전달하도록 하자.
-이의제기를 하니, 공인중개사는 다음과 같은 말을 하며 감액계약시에 계약갱신청구권을 쓰는 것이 당연한 것처럼 호도한다. 개소리이니 속지말자. 감액계약시에 계약갱신청구권을 무조건 써야하는 것은 아니다.
"요새 감액 계약 하면서 다 계약갱신청구권 사용해서 한다"
"감액은 기존 계약에서 금액이 변동된 거니 새로 계약서를 써야하고, 새로 쓰면 계약갱신청구권을 사용해서 쓴다"
"이 주변 부동산들은 다 이렇게 한다"
"나는 계약갱신청구권에 대해서 잘 모른다"(파워당당. 어이없어서 헛웃음이 나왔다. 부동산업자가 모른다고요?)
"(방금 검색해서 계약갱신청구권에 대해 알아본 나한테 하는 말) 이렇게 잘 아는 분이 계약갱신청구권에 대해서 미리 말하지 그랬냐. 왜 얘기를 안했냐."(이게 왜 내 탓? 방금 검색했는데 잘 아는 분 ㅇㅈㄹ)
"(법적으로 맞냐. 발언에 책임지실 수 있냐. 계약갱신청구권을 무조건 사용해야 하는 것처럼 말씀하시면 임대인 편드시는 거다. 따지고 드니) 내가 제대로 잘 몰랐다. 미안하다.(가벼운 사과)."
-이사를 가지 않는 쪽으로 마음이 기운 상황이었기에 눈 뜨고 코 베인 심정으로 계약갱신청구권을 사용하는 계약에 동의를 했다.
-집주인은 계속해서 2년 더 살라면 계약갱신청구권을 쓰는 게 맞다는 논리를 펼쳤다. 참고로 집주인 직업은 은행원이다.^^ (인생 그렇게 살지 맙시다.)
[감액계약서 작성 방법]
-감액 계약서는 1.기존 계약서 특약사항에 덧붙여 작성하거나 2.새계약서의 특약사항에 기존 계약을 승계하는 계약임을 명시하며 작성할 수 있다. 계약서 작성 후엔 임대인과 임차인이 날인한다.
기존계약서의 특약사항에 수기로 덧붙이는 방식 예시: 기존 전세 계약에서 전세금 8,000만원(팔천만원)을 감액하여 2년 연장하기로 한다. (연장 계약 기간 2023년 5월 25일부터 2025년 5월 24일까지) 또한, 기존 전세금 중 감액된 8,000만원(팔천만원)을 2023년 5월 25일에 00은행 계좌번호000 이름000으로 오전 중에 입금한다.
새 계약서를 작성하는 경우 특약사항 명시 내용 예시: 본 계약은 2021년 5월 26일에 있었던 전세계약에서 전세금 8,000만원(팔천만원)을 감액하여 연장하는 계약이다. 계약 내용 및 특약 사항은 기존 계약서의 내용을 따르기로 한다.
-계약서 실물 예시를 보고 싶으신 분은 이 블로그(클릭)에서 자세하게 보실 수 있다.
-새계약서를 작성한 경우에는 기존 계약서를 절대 버리면 안된다.
-새계약서에 확정일자를 새로 받을 필요는 없다. 기존 계약서의 확정일자를 유지하는게 유리하다.
-계약서 작성 시에도 본인들 유리하게 특약사항을 적으려하므로 특약사항에 들어갈 문구를 정확하게 미리 준비해서 가서 그대로 써달라고 하자.
-전세자금대출을 2년 받았다면 전세계약일이 2021.05.26. 이라면 2023.05.25.이 대출상환일(계약일 하루 전 날짜)이다. 대출상환일에 은행 업무 내에 일처리를 하는 게 좋으므로, 특약사항에 감액금을 받을 계좌번호, 이름, 날짜 시간까지 명시한다. 예) 기존 전세금 중 감액된 8,000만원(팔천만원)은 2023년 5월 25일에 00은행 계좌번호000 이름000으로 오전 중에 입금한다.
-나는 SC은행에서 전세대출을 받았는데, SC은행 모바일뱅킹 어플에서 대출상환하기가 있어서 간편하게 클릭 몇 번으로 대출을 상환하였다. 대출상환하느라 은행에 전화해서 가상계좌열고 입금하고 복잡한 과정을 거칠 필요가 없었다. 대출 상환일 한 달 전쯤 은행에서 대출 연장이며 상환 관련해서 전화를 주는데 모바일뱅킹으로 상환이 가능하다는 이야기가 없어서 몰랐다가 상환 당일에 모바일뱅킹 들어가서 스스로 발견하였다. 이렇게 상환도 가능하다는 것 참고하시라.
-부동산에 복비를 내지 않아도 된다. 특히 나는 부동산법에 대해 아는게 없다는 자격미달인 공인중개사에게는 주지 말자.
-일반적으로 10만원 정도 복비를 주기도 하나, 보통 세입자는 내지 않으며 임대인이 준다고 한다.
-나는 임대인이 사전에 5만원씩 나눠내자고 하여서 흔쾌히 동의해주었으나 나의 소중한 권리를 빼앗아간게 괘씸하여 당일에 내지 않았다. 내란 말 안하더라. 못하겠지.
-전월세신고제가 있으므로 계약 30일 내에 주민센터에 계약서를 지참하고 방문하여 전월세신고를 하도록 한다.
[요약정리]
-전세 만료일 6~2개월 전까지 집주인에게 계약 연장 또는 만료 의사 전달하기
-계약갱신청구권을 사용하지 않고 감액재계약을 하는 것임을 분명히 전달하기
-집주인이 계약갱신청구권 사용해야 재계약을 하겠다고 하는 경우, 나가겠다고 하라.
새로 이사가면 '저렴한 집+2년 거주+계약갱신청구권 2년 추가= 4년 기본 거주 가능.'
집주인은 새로 세입자 구하면 어차피 2년 거주+계약갱신청구권 2년=4년 추가 보장해줘야 함
새로 세입자 구하고, 계약일 맞춰서 돈 돌려주려면 집주인이 더 골아픈 상황이 됨.
-계약갱신청구권을 감액계약시 꼭 사용해야 하는 것은 아님
-계약서 작성 시 문제가 생길 수도 있으니 대처할 시간을 확보하고 계약서를 쓰자
-감액계약서는 기존 계약서를 활용하거나 새 계약서를 작성하는 두 가지 방법이 있다.
-새 계약서를 작성한 경우, 기존 계약서를 버리면 안된다.
-새 계약서에 확정일자를 새로 받을 필요는 없다.
-계약 30일 이내에 계약서를 가지고 주민센터에 방문하여 전월세신고를 한다.
-계약갱신청구권을 사용한 계약은 임차인이 언제든지 계약해지 통보가 가능하고, 통보시점에서 3개월 후 계약이 만료된다.